Marché de l’investissement immobilier : Bilan du 1er semestre 2016 et perspectives

Dans un contexte à fortes mutations structurelles, l’immobilier d’entreprise conforte sa place de valeur refuge. Malgré un ralentissement constaté au premier semestre 2016 (-17 % de volumes échangés), les valeurs vénales ont presque partout progressé en Europe alors que les loyers n’enregistrent pas de baisse significative, ce qui est de nature à rassurer les investisseurs.

Mike Atwell, Executive Director CBRE Capital Markets, Jean-Carl Vildier, Directeur opérationnel CBRE Capital Markets et Nicolas Verdillon, Directeur CBRE Capital Markets nous livrent leur vision du marché.

Mike Atwell, Executive Director CBRE Capital Markets, présente le contexte européen :

Un investissement immobilier en perte de vitesse avec des volumes échangés en baisse de 17 % 

« Depuis 2009, l’investissement immobilier européen a connu 6 années de croissance ininterrompue, marquée par une forte accélération ces 3 dernières années. Ainsi, en 2015 près de 280 milliards d’euros ont été échangés, un record absolu dépassant le niveau déjà très élevé atteint en 2007. Mais cette année, un ralentissement s’est fait sentir dès le 1^er trimestre, pour s’amplifier ces derniers mois. Au final, sur l’ensemble du 1^er semestre, les volumes échangés enregistrent une baisse de -17 % sur un an.

Sans surprise, la Grande-Bretagne enregistre l’un des plus mauvais scores (-38 %), l’attentisme pré Brexit ayant figé le marché au 2^ème trimestre. L’Espagne également (-52 %), marché très internationalisé et donc volatil, commence à apparaître moins intéressante pour les investisseurs opportunistes, au vu de la forte remontée de ses prix. Plus surprenant, l’Allemagne affiche une mauvaise performance (-17 %) qui reflète davantage un manque d’offres qu’une perte d’attractivité. L’Allemagne demeurant en effet l’un des marchés européens les plus solides au même titre que la France qui affiche encore une croissance de 10 % sur un an des échanges.

Ces résultats ne sont pas vraiment en soi une surprise, si l’on se souvient des tendances qui déjà se dégageaient en début d’année de notre sondage EMEA Investors Intentions Survey 2016 concernant les marchés les plus attractifs : l’Espagne et surtout la Grande-Bretagne y étaient en perte de vitesse, au profit de l’Europe centrale et orientale, dernier refuge des investisseurs à la recherche de rendements. Il faut dire que dans quasiment toutes les grandes métropoles européennes, les taux de rendement « prime » se situent désormais à des niveaux inférieurs au plancher de 2007.

Résultat : les valeurs vénales ont presque partout fortement progressé ces dernières années. À tel point qu’à Londres, où la compression des taux s’est combinée avec la forte hausse des loyers, les prix « top » au m² dépassaient mi-2015 les 50 000 euros, entraînant depuis une correction à la baisse bien avant tout impact du Brexit.

À Paris également, les valeurs vénales ont très fortement progressé, mais sous la seule influence des taux car, c’est un fait notable en Europe, les loyers faciaux « prime » n’y ont pratiquement pas bougé ces 5 dernières années. Ce qui y préserve des marges de progression des valeurs locatives rassurantes pour les investisseurs.

Difficile de conclure sur le contexte européen sans dire un mot de l’impact attendu du Brexit sur le marché de l’investissement, même s’il est encore trop tôt pour en mesurer toutes les conséquences.

Londres restera une destination clé, mais la Grande-Bretagne va inévitablement souffrir des incertitudes entourant sa situation politique, les investisseurs se positionnant dans une « wait and see approach ». Comme il y aura toujours autant de capitaux cherchant à s’investir dans l’immobilier « core », et davantage de questionnements entourant les destinations et produits moins « prime », la France et l’Allemagne, qui sont les 2 grands marché phare en Europe continentale, pourraient tirer profit de la situation. »

Jean-Carl Vildier, Directeur opérationnel CBRE Capital Markets, commente les résultats du marché français :

Avec une étonnante performance au 1^er semestre 2016, la France tire son épingle du jeu et devrait enregistrer un volume d’engagements annuels entre 20 et 22 milliards d’euros.

« Avec 8,2 milliards d’euros d’investissements recensés à ce jour, un chiffre qui devrait encore progresser avec les prochains retours d’informations attendus des régions, la France signe une étonnante bonne performance. Après l’exceptionnel 4^ème trimestre 2015, le début d’année avait logiquement été très calme. Nous attendions un rebond du marché et, fait rassurant malgré les inquiétudes pré-Brexit, ce rebond a bien eu lieu. Au final, le 1^er semestre 2016 se situe sensiblement au-dessus de la moyenne des 6 premiers mois enregistrée depuis 2011.

Le deuxième trimestre a été particulièrement actif pour l’investissement bureaux, qui retrouve un poids (65 %) plus en rapport avec la tendance longue. Notons également la part élevée des commerces (24 %), mais qui résulte en grande partie de la signature fin juin du 65 Champs Elysées pour près de 500 millions d’euros. S’agissant de la taille des opérations, on note un marché bien équilibré, dont le cœur (les opérations entre 50 et 200 millions d’euros) pèse près de 45 %.

La géographie des engagements retrouve une physionomie plus traditionnelle. Paris souffre toujours d’une pénurie d’offre sécurisée, ce qui explique le recul de son poids dans les engagements (34 %). Une situation qui profite aux secteurs tertiaires de l’ouest francilien, à l’image d’Issy ou de Rueil, mais surtout à La Défense qui devrait connaître sa meilleure année en termes de volumes investis depuis 2007. Les investisseurs restent donc sélectifs dans leurs localisations, à l’inverse de ce que nous constations en 2007.

Et la recherche de sécurité demeure un leitmotiv pour bon nombre d’investisseurs : 68 % des engagements supérieurs à 50 millions d’euros ont porté sur des actifs « core », quand la part des produits « value add » est passée en un an de 22 % à 17 %. Résultat : nous nous interrogions en début d’année sur « Paris à 3 % ? ». Maintenant nous y sommes : des deals dans le secteur Opéra-Bourse sont actuellement en négociation à des taux proches de 3 %. C’est logique : les taux financiers sont au plus bas, la prime de risque immobilière est au plus haut et la pression sur le sécurisé s’est encore renforcée. Il est vrai qu’à ces niveaux de rendement, il n’y a quasiment que les Français pour se positionner, ces derniers ayant réalisé près des ¾ des investissements du semestre. Mais ce n’est pas en soi une spécificité française : de grands marchés matures européens comme l’Allemagne ou encore plus la Suède sont essentiellement domestiques, avec une part d’internationaux qui se situe en moyenne entre 20 % et 30 %.

Un mot pour finir sur les perspectives de fin d’année. Nous attendons un été très actif, avec déjà en ce début juillet des signatures d’envergure telles que So Ouest ou le portefeuille Kanam. En revanche, nous nous interrogeons davantage sur la capacité du marché à renouveler son offre de qualité pour permettre au 4^ème trimestre de renouer avec les volumes exceptionnels échangés l’an passé. Nous anticipons donc un volume d’engagements annuels entre 20 et 22 milliards d’euros. »

Nicolas Verdillon, Directeur Capital Markets, nous livre sa mise en perspective des marchés :

Malgré un contexte anxiogène, les investisseurs restent confiants dans les marchés immobiliers et leur capacité à générer un rendement/risque attractif 

 « Avec la fin du cycle haussier aux USA, le ralentissement chinois, la chute du cours du pétrole, la crise des pays émergents, le risques terroristes et géopolitiques, l’Europe ébranlée par la crise des migrants et le Brexit : l’environnement est indéniablement anxiogène. Les marchés immobiliers ont pour l’instant été faiblement impactés : il y a bien une baisse des volumes, mais il s’agit plutôt d’une pause pour réfléchir et définir de nouvelles stratégies. Car les investisseurs restent confiants dans la capacité de l’immobilier à générer un couple rendement/risque attractif.  Mais ils sont légitimement devenus plus prudents et privilégient toujours plus les stratégies « core » tandis que les investissements risqués sont regardés avec plus de précaution.

En Europe, le Brexit, en raison des nombreuses incertitudes qu’il génère, ne peut qu’accentuer ce « Flight to quality ». Avec une conséquence qui peut paraître paradoxale. En effet, certains s’attendent à une remontée prochaine des taux immobiliers en réponse à la hausse de la prime de risque exigée par les investisseurs suite au Brexit. Mais de facto, la prime de risque immobilière a déjà augmenté, le Brexit ayant repoussé de 18-24 mois l’horizon de la hausse des taux financiers attendue. J’en veux pour preuve les bons du trésor allemands ou suisses à 10 ans négatifs, et celui de la France à moins de 0,2 % ! Autant d’éléments qui vont aider les investisseurs à rester agressifs sur les taux « prime ». Surtout que l’Europe dans son ensemble, et la France en particulier, est particulièrement bien placée en termes de spread immobilier à l’échelle internationale, la prime de risque servie en Asie ou en Amérique étant nettement plus faible.

Maintenant, le marché n’est pas exempt de risques, le principal résidant dans le risque de blocage pour les actifs sécurisés. En effet, le marché est de plus en plus animé par un nombre réduit d’acteurs, essentiellement domestiques. Surtout, on constate une tendance à l’allongement des durées de détention chez les grands institutionnels, qui va inévitablement à terme diminuer le stock d’offres en vente. Par ailleurs, les acteurs qui anticipent une poursuite de la baisse des taux « prime » pourraient être incités à différer leurs arbitrages, ce qui amplifierait l’assèchement de l’offre.

« Flight to quality », rendements sous pression, offre « core » très contrainte : heureusement, il existe une soupape pour les investisseurs qui cherchent à rémunérer de façon sécurisée leurs capitaux. Il s’agit des produits dits alternatifs (hôtellerie, santé, résidences services), dont le marché est en train de s’organiser, et qui présentent des perspectives de développement prometteurs au vu des tendances démographiques à l’œuvre : vieillissement de la population, croissance du nombre d’étudiants…

Enfin, la recherche du risque n’a pas disparu de notre marché, seulement elle apparaît désormais plus mesurée, les investisseurs y compris « value add » préférant moins de rémunération au profit d’une meilleurs lisibilité. De toute façon, le vrai risque rémunérateur ne se trouve plus en Europe : il faut aller le chercher dans les pays émergents. Un rappel : en 2030, l’OCDE projette que 63 % du PIB mondial y sera généré. C’est donc là que les vraies opportunités se présentent, même s’il n’est pas toujours bon d’avoir raison avant tout le monde ! »

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A propos de CBRE

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