[ÉCONOMIE] Nouvelle forme d’investissement dans le crowdfunding immobilier

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Législation crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier a le vent en poupe et intéresse bon nombre d’investisseurs. Les plateformes spécialisées du secteur proposent des rendements intéressants et les investisseurs peuvent espérer 8 à 15% de rendement annuel. Ce type de financement participatif est souvent proposé sous forme d’emprunt obligataire remboursable à terme et consiste en un apport de fonds complémentaires aux banques pour les promoteurs afin de financer leurs projets. Il peut s’agir de logements neufs ou anciens.

La plateforme Anaxago propose un nouveau produit dans le crowdfunding immobilier qui permet de réaliser des économies sur les impôts, ISF ou IR. Le concept est le même qu’avant, sauf que cette fois vous achetez des actions au capital d’une structure portant le projet immobilier que vous devrez garder cinq ans pour profiter de la loi TEPA, et ainsi profiter d’une réduction d’impôt de 18% de l’investissement ou de 50% sur l’ISF.

Le premier projet de ce genre est une construction de logement sociaux à Lagny-sur-Marne (77) par le promoteur Uniti. Le premier avantage de ce type d’habitation est qu’elle est entièrement vendue à un bailleur social, et qu’il n’y a de ce fait pas de risque quant à la commercialisation. De plus, la livraison est déjà prévue pour le mois d’avril 2017.

Par ailleurs, la Garantie Financière d’Achèvement assure que les travaux seront terminés en cas de défaillance du promoteur. Les risques semblent faibles et peuvent venir d’un dépassement de budget lors de la construction qui pourraient réduire la marge ou d’un retard sur la date de livraison, mais une période de prorogation de 6 mois au même taux de rendement est prévue.

En terme de garantie, les deux acteurs de ce nouveau crowdfunding immobilier sont plutôt rassurants. Uniti a déjà participé au financement de plusieurs programmes immobiliers avec succès et a été récemment introduit en bourse. Quant à Anaxago, ils ont déjà réuni 13 millions d’euros dans ce type de financement participatif à travers une vingtaine de projets, dont un avec Uniti.

Ce premier projet cherche 700 000 euros, il faut investir minimum 5 000 euros pour participer et les droits d’entrée compris entre 2 et 5% sont remboursés à la sortie. Étant donné que l’investissement doit être de cinq ans pour obtenir une défiscalisation et que ce programme dure 24 mois, un second sera annoncé prochainement. Pour rassurer les investisseurs potentiels, Anaxago assure 8% de rendement brut pour l’ensemble de la durée de l’investissement, quand le financement participatif immobilier permet généralement 6 à 7% de rendement net en fonction, bien sûr, de sa tranche marginale d’imposition.

À l’inverse des emprunts obligataires, les investissement en actions répondent au régime des plus-values avec abattement de 50% sur l’imposition des intérêts pour une durée de détention de 5 ans.

Concrètement, avec ce nouveau genre de crowdfunding immobilier, si vous décidez d’investir 10 000 euros, vous pourrez déduire 18% de vos impôts soit 1 800 euros, auxquels s’ajoute la rémunération promise de 8%, soit 4000 euros sur les cinq ans. Elle sera imposée sur une base de 2 000 € après abattement de 50%, soit 600 € pour la tranche à 30% et 280 € pour celle à 14%. Il ne faut pas oublier les prélèvements sociaux de 15,5%, soit 620 euros. Pour la tranche à 14%, le rendement sur cinq ans est donc de 49%, soit 9,8% par année. Cela représente 4920 euros : 1 800 + 4 000 – 280 – 620. Pour la tranche d’imposition à 30%, ce rendement net est de 9,2%.

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