[TRIBUNE] Une législation perfectible dans le crowdfunding immobilier…

Mai 2015 : un redressement perceptible du marché immobilier est confirmé par les professionnels du secteur. Deux études publiées révèlent une tendance positive pour un secteur qui pourrait connaître une vraie expansion. Frein possible : un financement encore très corrélé à la situation matérielle des ménages et des banques toujours réfractaires. Le crowdfunding constituerait dans ce contexte une alternative plausible. La législation devrait ainsi suivre cette nouvelle tendance.

Les perspectives de demandes de logements se redressent, les stocks de logements invendus s’allègent, mais les prix restent serrés. Voilà ce qui se dégage du dernier rapport de l’INSEE pour le mois d’avril 2015 en matière d’immobilier.

La dynamique est là ; elle n’attend pour démarrer qu’un moyen d’accélérer la cadence freinée par la crise. Il fut un temps où tout projet immobilier ou presque était financé par un crédit bancaire. La banque n’a désormais plus le monopole des financements des projets immobiliers : achat, location, rénovation ou travaux en tous genres.

Le crowdfunding constitue aujourd’hui une vraie alternative, grâce à des sites de financement participatif qui se sont spécialisés dans ce que les français affectionnent le plus : la pierre. Le dernier rapport d’une enquête du CSA le confirme : le marché de l’immobilier demeure florissant malgré quelques crispations. D’après 68% des promoteurs immobiliers, le marché s’est nettement mieux porté sur les 4 premiers mois de 2015 qu’en fin d’année dernière. Plus de la moitié (56%) des 400 promoteurs immobiliers interrogés tablent sur un recul significatif du prix de « l’ancien » et 58% d’entre eux anticipent une stabilisation du prix du « neuf ». L’optimisme l’emporte pour 2 professionnels de l’immobilier sur 3 qui voient des perspectives positives pour le marché de l’immobilier en France. 92% des interrogés se déclarant pessimistes avoueront l’être à cause du contexte économique français. 81% justifieront cela par le pouvoir d’achat limité des ménages. L’argument financier est donc le frein à un élan d’optimisme qui n’attend qu’à se confirmer par les chiffres. Le financement participatif pourra donc puiser, dans ce contexte à la fois propice et frileux, la possibilité de créer une dynamique innovante.

Loin d’être un simple substitut du financement bancaire, le financement participatif est une alternative quasi complémentaire. Toutefois, la législation reste, à ce niveau, perfectible. Des plateformes spécialisées dans le crowdfunding immobilier, offrent à tous publics (particuliers et professionnels) la possibilité de soumettre les projets aux potentiels contributeurs via des prêts. Mais un porteur de projet ne peut pas, en tant que particulier, obtenir un financement en prêt rémunéré (sauf à financer une formation). A ce jour, les plateformes de crowdfunding immobilier sont davantage sur un modèle économique de financement en equity de projets de promotion immobilière ou des marchands de biens.

Selon Mehdi Ouchallal – Avocat – diverses autres réglementations croisent l’univers du crowdfunding immobilier et complexifient les schémas d’investissement dans ce secteur. Il en va ainsi pour la loi Scrivener (imposant le formalisme lourd du crédit immobilier dès lors que ses critères d’application sont réunis) en ce qui concerne le crowdfunding sous forme de prêts entre particuliers. Il en va également ainsi en ce qui concerne la possible requalification de certains schémas en gestion de fonds alternatifs – activité soumise à agrément de l’AMF – cette problématique étant particulièrement prégnante dans le domaine de l’investissement immobilier purement locatif (sans promotion ou activité de marchands de biens). Huit mois après la mise en place d’une réglementation spécifique, le cadre législatif propre au crowdfunding pourrait gagner en marges de manœuvres pour ceux qui s’y intéressent.

Les plateformes de crowdfunding immobilier seraient prêtes à répondre à cette option de financement, si la législation le permettait d’une manière plus complète. Avec les réserves d’usage, d’étude approfondie des dossiers, d’évaluation de la solvabilité des porteurs de projet et la mise en place de garanties collectives pour sécuriser les investisseurs, ce mode de financement alternatif et complémentaire des banques pourrait être viable. Il suffirait donc que la législation élargisse la panoplie de choix possibles pour que le crowdfunding puisse répondre, d’une manière plus complète, à la tendance positive de l’immobilier et de ceux qui s’y intéressent de près.

Avec une révision des lois existantes, rénover, acheter, louer, gagneront davantage en faisabilité. Les vecteurs pour le réaliser ne sont plus uniques et la banque n’est plus le seul interlocuteur que les porteurs de projets pourraient avoir. Sur internet, les plateformes de crowdfunding fleurissent et l’innovation a le vent en poupe ! Il suffirait d’offrir, à ce secteur, le cadre législatif adéquat pour qu’il démontre toutes les possibilités qu’il pourrait offrir.

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Karim Masmoudi, Fondateur de SePrêter.