Une opération de crowdfunding immobilier présente des risques de différentes sortes. Voyons ensemble par quels moyens les plateformes mitigent chacun de ces risques.
Les risques sur une opération de crowdfunding immobilier sont de quatre types: les risques liés à l’investissement des titres non côtés, les risques « groupe » au niveau de la société mère du promoteur, les risques intrinsèques au projet immobilier et enfin les risques extrinsèques.
1. Les risques liés à l’investissement des titres non côtés sont les suivants:
– risque de perte totale ou partielle des intérêts ou du capital
– risque de liquidité: les sommes investies ne sont pas liquides, la revente des titres n’est pas garantie
– risque de l’émetteur: défaut de la société interposée, l’émetteur ne fait l’objet d’aucune notation
Ces risques sont propres à tout investissement dans le non côté, peu de solutions peuvent y être apportées. Toutefois une plateforme vient de lancer sa propre garantie en capital adossée à un assureur. Celle-ci a bien entendu un coût et ne s’applique qu’à un portefeuille de projets éligibles.
2. Les risques « groupe » au niveau de la société mère du promoteur sont principalement les difficultés financières de celle-ci et ses difficultés à réaliser une opération immobilière.
La solution apportée par les plateformes de crowdfunding immobilier est:
– l’analyse de l’expérience des dirigeants et les références de la société mère
– l’audit sur la structure du capital, l’organigramme opérationnel, le bilan (actif, endettement) et les fondamentaux financiers (rentabilité, liquidité, ratios) de la société mère
– la mise en place d’une garantie à première demande (GAPD) par la société mère
3. Les risques intrinsèques au projet immobilier sont opérationnels, techniques, juridiques, commerciaux et financiers.
Le risque opérationnel est le retard opérationnel dans la réalisation des travaux (faillite d’un corps de métier, accident de chantier). L’analyse de l’historique des entreprises travaillant sur le chantier permet de réduire ce risque.
Le risque technique concerne les études des sols et de la structure. L’analyse technique porte sur l’existence de ces études et sur les choix techniques du promoteur suite à ces études. Ces choix doivent être pris en compte dans le budget de l’opération.
Le risque administratif et juridique concerne l’obtention du permis de construire purgé de tout recours et l’obtention des assurances. L’analyse juridique porte sur les autorisations administratives (le permis de construire et les servitudes), les contrats de vente (les actes notariés et les contrats de réservation), les contrats de crédits bancaires, les contrats des assurances (GFA – Garantie Financière d’Achèvement, DO – Dommage Ouvrage, TRC – Tous Risques Chantier).
Le risque commercial désigne le retard sur la vente des lots. Pour qu’un projet soit proposé sur une plateforme, sa commercialisation doit être supérieure à 50% (en chiffres d’affaire ou en surface). L’analyse commerciale recense le nombre de lots vendus et la nature des logements restant à vendre. Une étude de marché peut être réalisée.
Le risque financier est notamment le risque de dépassement du budget. L’analyse financière porte sur le bilan de promotion, l’origine de la marge, le plan de trésorerie.
4. Les risques extrinsèques sont tous les risques extérieurs au projet:
– risque climatique (inondation, gel, tremblement de terre)
– risque macroéconomique (évolution des prix immobiliers et des taux d’intérêts)
– risque législatif (modification de la fiscalité, la réglementation, les normes)
Ces risques sont par nature difficiles à contrôler.
L’ensemble de ces risques sont analysés avant la phase de financement sur la plateforme. Mais il convient de suivre l’évolution de ces risques tout au long du projet, de la mise à disposition des fonds jusqu’au remboursement de ceux-ci, d’autant plus que de nouveaux risques peuvent apparaître en cours de projet. Les plateformes doivent encore faire leurs preuves sur la qualité du reporting qu’elles sont tenues de fournir aux investisseurs. Ce reporting est généralement trimestriel, mais force est de constater que soit les plateformes ne communiquent pas toujours ce reporting, soit les plateformes n’ont pas les informations nécessaires à ce reporting. Dans ce dernier cas, il s’agit du promoteur qui ne joue pas le jeu et ne fournit pas les informations nécessaires au suivi. Certaines plateformes prévoient désormais des pénalités pour les promoteurs qui ne livreraient pas leur reporting dans les temps.
N’oublions pas que le véritable succès du crowdfunding immobilier ne se mesure pas aux montants collectés mais bel et bien aux montants remboursés.
Contributeur :
Laurent Altmayer
Investisseur de la première heure en crowdfunding, j’ai cofondé le site HelloCrowdfunding qui recense et suit les projets de crowdfunding immobilier. Une plateforme ouverte à l’analyse et au débat dont le but est de créer une communauté d’investisseurs intéressés par le financement participatif immobilier.
